Главная › Новости

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.186

Опубликовано: 28.12.2018

Порядок оценки доходов от ипотечных кредитов был описан в гл. 9. В целом стоимость ипотечного кредита определяется текущей стоимостью ожидаемых от него доходов. Чем ниже очередность ипотечного кредита, тем выше должна быть по нему ставка процента с тем, чтобы учесть дополнительный риск.

Влияние финансовых инструментов на цену недвижимости рассматривалось в гл. 10. В целом финансирование, как хорошее, так и плохое, скорее всего отразится на цене объекта.

Большинство ипотек предусматривает специальные условия, требующие от инвесторов делать (или не делать) определенные вещи. Среди этих условий есть и те, которые носят финансовый характер, например требование о выплате более чем минимального процента и основной суммы кредита. В случаях с приносящей доход собственностью часто встречается условие об участии (participation).

Участие в собственном капитале (equity participation), также называемое залоговым участием (mortgage participation) дает кредитору право на получение части дохода и/или прироста стоимости объекта в дополнение к выплатам процентов и основной суммы кредита. Каждое соглашение об участии носит особый характер. Некоторые соглашения предусматривают выплату кредитору определенного процента действительного валового дохода, чистого операционного дохода или денежных поступлений. Другие соглашения предусматривают выплату части дохода сверх базовой суммы, например 5% действительного валового дохода свыше 500 ООО долл. Третьи соглашения позволяют кредитору получать часть прироста стоимости объекта или выручки от его перепродажи. Определения ежегодного дохода или выручки от перепродажи в целях расчета суммы участия необязательно совпадают с теми определениями, которые обычно используются в литературе по недвижимости. Соответственно оценщики и аналитики должны понимать детали таких соглашений и то, каким образом определены их условия. .

После ознакомления с соглашениями и рассмотрения соответствующих рыночных данных могут быть составлены прогнозы тех сумм, которые должны быть выплачены в соответствии с соглашениями об участии. Эти суммы могут быть приведены (продисконтированы) к оценке текущей стоимости. Предполагается, что применяемая при этом ставка процента или дисконта должна превышать ставку процента по ипотечному кредиту с тем, чтобы отразить неопределенность получения тех избыточных доходов, которые выплачиваются в соответствии с соглашением об участии.

Дробные интересы

Право собственности на землю и сооружения на ней иногда разделяется для достижения налоговых и/или финансовых целей. Путем его дробления различные стороны могут получить конкретные права собственности и необходимое им обеспечение. Сумма цен, выплачиваемых за все компоненты, должна превышать цену, которая может быть получена от продажи объекта собственности целиком, иначе дробление нецелесообразно.

Можно продать землю, на которой стоит торговый центр или офисное здание, и одновременно взять ее обратно в аренду на длительный срок (свыше 25 лет). Аренда позволяет продавцу сохранить контроль над объектом, а одновременная продажа приносит ему значительную денежную сумму. Собственник земли получает периодические арендные платежи и права перепродать ее. Здание может быть продано дру гой стороне, которая мажет получить право начисления износа в налоговых целях. В одних случаях на землю и сооружения мажет быть выпу-' щена общая закладная, в других — здание и земля могут быть отягощены различными закладными. Права на управление, включая привилегию участвовать в доходе от собственности, могут быть проданы отдельно (см. рис. 20-3). При продуманном налоговом и юридическом планировании право собственности на весь объект делится таким образом, что выгоды для разных сторон отвечают целям каждой из них. Такой тип дробления собственности иногда называется “гавайской техникой” Уильяма Зекеядорфа1.